在五缘湾验证过的楼市定律,揭示厦门下一个房价高地必然是它

时间:2019-07-22 来源: 专栏

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房价定律:总部集群+优质学区=城市价值高地

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厦门继五缘湾、会展之后,厦门又一大型总部集群

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软三+杏林湾CBD+外国语校区,最有可能赶超五缘湾的价值高地

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无需预期,眼见为实,集美新城核心区距离价值最高极只差一步

一个城市的板块研究有很多维度,房价绝对是最可量化的一个直接维度。对于一个板块而言,其房价是区域价值的直观体现,是区域内资源、配套、规划、人口、经济等多方面综合能力的数据化表现。

所以,了解一座城市,必先研究这座城市房价最贵的板块,它必然也是最能代表这座城市的综合价值高地。

01

房价定律:总部集群+优质学区=城市价值高地

城市的发展,是一个定向的过程,因为资金和资源是有限的,从中国城市化几十年的发展过程来看,政府的钱花的最多的地方,往往能成为城市的新高地。在此之后人口和资源就会发生流动和转移,从而转化成为好的现金流,再影响资源。这也就是为什么一个城市产业总部集群越大越密集的区域,价值一定高。

▲简单例举两个城市,分别是产业高度集群的苏州工业园和商务总部高度集群的广州珠江新城。苏州工业园,在主城区姑苏,吴中今年房价约2.6万/平的情况下,价格一直引领全市,高居4万以上;珠江新城更是以10万+的姿态一直站在全广州的最高位。

厦门也不例外,房价的最高极出现在五缘湾-湖里创新园、观音山/会展北板块。

五缘湾-湖里创新园各地纳税大户,国有企业和软件高新企业

观音山/会展北-软二泉州上市企业总部,众多金融企业与软件园二期

总结

●一个城市产业总部集群聚集的地方,就是城市的动脉,财富最集中的地方。

●这些板块的房价冲高的背后,是土地产值越高,土地上聚集的人群的财富能力越高、其消费能力,对优质资源的溢价能力就越高的财富故事

五缘湾/会展北/观音山板块房价对比图

从房价对比中我们可以发现这里有几个疑问:

为什么是五缘湾的房价达到了厦门的天花板?

而观音山/会展北片区却仅有会展北单边走高呢?

五缘湾

板块内,城市配套可以说是明星级的,五缘实验小学,厦门二中等名校落地,湾悦城、天虹等高端购物中心皆有。

会展北

板块内有JFC,君尚,中航紫金广场等高端商业配套,双十中学(思明分校),厦门第二实验学校。

观音山板块则在学区和整体生活配套上逊色于以上两个板块,但消费可以到会展北去,学区呢?

这里我们就谈到了一个高资产人群入住的重要媒介,目前楼市最稳定的“留人纽带”——学区。

试问,如果将厦门外国语学校搬到观音山,五缘湾还能保住房价第一的位置么?

02

厦门继五缘湾、会展之后,厦门又一大型总部集群

在厦门,毫无疑问五缘湾和会展北是整个城市心目中向往的高端居住板块,因为它们具备了上述的两个因素(产业/总部集群+名校学区),但现在的这两个版块已经从被发现到了被追捧的阶段,版块房价早已高高在上,不是普通购房者所能企及的。

我们还有提前追逐城市价值高地的机会吗?

还有在被发现阶段抢占的机会吗?

翻开整个厦门的规划,具备成为城市价值最高极的版块应该有三处!——厦门全市规划了3处产业+总部集群的区域,分别是:

?五缘湾-湖里高新

?观音山运营中心-会展CBD-软件园二期

?杏林湾商业运营中心+软件园三期

件,那么,它未来有机会冲击厦门房价最高极吗?

03

软三+杏林湾CBD+外国语校区,最有可能赶超五缘湾的价值高地

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产业集群规模和质量不输五缘湾-CBD会展

以软件和信息服务为主的产业带横亘其中。

千亿产业链。

杏林湾CBD总建面积约55万平方米,预计投资27.7亿元,目前已有150多个总部经济项目签约落户,包括一幢250米高的地标式超高层写字楼。

软件园三期-杏林湾CBD两个产业总部的集群效应,成为集美新城崛起的重要引擎!外加后天流入的大量高知人才,共同组成了厦门未来经济活力的最高极,并不逊色于五缘湾和会展北的产业集群。

软件园三期实景图

杏林湾商务营运中心实景图

2

厦门塔尖名校跨岛,岛外校区只此一处!

产业的发展带来大量的高知人才,精英聚合产生优质的学区生源,为孕育优质的学区提供了必要的前提。如果这时候有一所硬件口碑都具备的名校进入,就能直接加速优质学区的形成。

众所周知,每一个城市一定有几所教育门面的学校。在厦门,“一双外”三所学校是一直以来从未轮动的金字塔尖学区。

17年后厦门实行名校跨岛办学的政策,让厦门这三所最顶尖的中学直接出岛而非分校,在集美仅一所顶尖名校那就是“厦门外国语学校”,落定在西亭片区。

厦门外国语学校奠基仪式现场照

厦门外国语学校效果图

紧邻软件园三期优质产业,又有厦门外国语顶尖学校加持。对比来看,这个小板块的产业总值和学区资源质量皆领先于五缘湾和会展北,日后的价值空间应该会非常的大。

▲上面论证了在现代都市圈谁在拥有了更多更好的产业集群之下,还能附加优质学区,价值高地一定巅峰。

04

无需预期,眼见为实,集美新城核心区距离价值最高极只差一步

掌握产业集群,还有好的优质学区资源,这样的规划板块不少,但是还是取决于几个维度:

?产业的规模是否够大够优质

?学校的资源是否够好

?兑现的时间是否够短

纵观整个厦门新城板块,包含这三个维度的新城不在少数,但是[有]只是基础,[优]才能决定持续价值。产业的规模、性质以及学校的水平决定了价值的空间有多大。而是否在建决定了价值兑现的时间。

集美新城西亭片区目前仍然在成长期,代表着你还拥有掌握厦门未来价值高地的机会。但是所有重要的配套规划都已经动工,规模直上的软三,厦门塔尖名校的外国语……等到它整体建成之后,很可能不逊色五缘湾,或许也就很难高攀得起。

上帝视角俯瞰集美新城核心区变迁

在这个小板块内就有厦门今年楼市上半年的最大红盘——武地&建发·央著,不仅是岛外4万+的销冠,也是2019年上半年厦门楼市的流量王,量价齐飞证明市场的高度认可。

2019年上半年厦门市住宅成交TOP10

此前局长曾分析过为什么在同一板块内,为何不同品质的楼盘,在后期价格会拉开极大的差距,这里最关键的原因就是楼盘的品质。相信有产业名校傍身,建发品质加持的武地&建发·央著,未来的价值增长还是值得期待的。

据悉,武地&建发·央著建面约95-131m2三-四房正在销售中。

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